Аренда квартиры у частного лица организацией


Аренда квартиры у частного лица организацией

СОВЕТУЕМ ФИЗЛИЦУ-АРЕНДОДАТЕЛЮ


Перед открытием какого-либо счета в банке гражданину имеет смысл поинтересоваться, какова будет комиссия за снятие денег, поступивших к нему от организаций. В некоторых банках ее размер довольно велик. Да, вполне. В этом случае арендодателю «наличная» арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма № КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб.

по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяется. Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично.

Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку.

Ведь это минутное дело.

Какие платить налоги в случае аренды квартиры сотруднику

Министерство финансов считает, что, когда организация возмещает сотруднику расходы на аренду жилья, у него появляется дополнительный доход, на который необходимо начислить и уплатить НДФЛ и страховые взносы. Действительно ли это необходимо? Свою позицию ведомство аргументирует следующим образом (письмо Минфина России от 17.07.2015 № 03-08-05/41253).

Когда определяется налоговая база по налогу на доходы физических лиц, в расчет берутся все доходы гражданина как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ).

Доходы в натуральной форме – это средства, перечисляемые предприятием или ИП за товары, работы или услуги (в том числе коммунальные) в интересах физического лица (подп.

1 п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ). В соответствии с этим деньги, которые организация выделяет сотруднику на аренду квартиры, являются его доходом в натуральной форме. В таком случае работодатель считается налоговым агентом, и сумма на оплату жилья должна обязательно включаться в заработную плату, то есть с нее необходимо уплачивать НДФЛ.

Аналогичные аргументы Министерство финансов РФ приводило и ранее (письма Минфина России от 19.09.2014 № 03-04-06/46997, от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369). При этом доводы касаются как ситуаций, когда компания сама предоставляет жилье сотрудникам, так и когда только возмещает им расходы на аренду квартиры.

В первом случае договор с арендодателем заключает предприятие, оно же и платит за аренду жилья. Во втором случае поиском квартиры занимается сам работник, после чего заключает договор с собственниками и производит помесячно оплату, а компания возмещает ему затраты на наем жилья.

Возможны также предварительные выплаты компенсаций за аренду квартиры.

Когда уплачивать НДФЛ с аренды жилья не нужно. Позицию Министерства финансов можно оспорить. Ведь возмещение расходов на аренду жилого помещения иногородним сотрудникам связано с выполнением ими должностных обязанностей.

Это своего рода компенсация. Поэтому включение суммы аренды квартиры в налогооблагаемую базу по НДФЛ не требуется. Этот довод признают арбитражные суды. К примеру, в одном из постановлений (пост.

ФАС ВСО от 11.09.2013 № Ф02-4189/13) внимание акцентируется на ст.

169 Трудового кодекса РФ, которая обязывает работодателей возмещать сотрудникам затраты на обустройство на новом месте жительства, если им для работы пришлось переехать в другой населенный пункт.

Суд приравнял расходы на оплату аренды квартиры к затратам на обустройство на новом месте жительства (с учетом того, что порядок этих выплат прописан именно в трудовом договоре).

Топ-3 статей, которые будут полезны каждому руководителю:

  1. Как выбрать систему налогообложения, чтобы сэкономить на платежах
  2. Как минимизировать налоги и не заинтересовать налоговую
  3. Как создать электронную подпись быстро и без проблем

На основании нормы Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 217), согласно которой на выплаты компенсационного характера, установленные законами РФ, НДФЛ не начисляется, суд признал правоту налогоплательщика.

В другом деле (пост. ФАС УО от 08.06.2012 № Ф09-3304/12) удалось доказать связь перечисленных работодателем выплат за аренду квартир с исполнением сотрудниками из других городов трудовых обязанностей. То есть проживание в другом месте не позволило бы специалистам выполнять свою работу.

Это стало решающим аргументом.

Суд признал, что оплата аренды квартир для сотрудников была произведена в интересах компании.

Есть много других примеров судебных дел, которые решились в пользу налогоплательщиков (пост. ФАС ДВО от 25.01.2013 № Ф03-5923/12, ФАС ЗСО от 02.09.2011 № Ф04-4186/11, ФАС МО от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011). Если работодатель не боится судебных тяжб, он может не уплачивать НДФЛ с расходов на наем жилья для специалистов.

ПОДХОД 2 (рискованный, но выгодный)

Его суть заключается в том, что расходы на аренду квартиры — это не оплата труда работника.

Но несмотря на это, такие затраты обоснованны и экономически оправданны.

Без них работодатель не сможет нормально организовать производственный процесс. Тогда для целей налогообложения прибыли учесть расходы в виде арендной платы можно в полном объеме в составе прочих расходов, ; . Дохода у работника не возникает, и НДФЛ с него удерживать не надо. Эту точку зрения, кстати, поддерживают и суды; .
Эту точку зрения, кстати, поддерживают и суды; .

При этом однажды суд отметил, что такие арендные платежи совершаются в интересах организации и не связаны с системой оплаты труда. Страховые взносы начислять не надо все по той же причине: предоставление работнику жилья не является вознаграждением за труд.

Аренда жилых помещений юридическими лицами

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал» Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан. Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ. Юридические лица и аренда жилья Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е.

не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.

С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору — юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья. Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п.

2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан.

Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает». На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.

Так, при регистрации юридического лица в налоговой инспекции его местонахождение может быть определено как место жительства его учредителя (участника) или его будущего руководителя, тем более что пункт 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ не препятствуют такому указанию: приведенные нормы регулируют лишь вопросы о назначении жилого помещения и праве юридического лица на использование данных помещений только для проживания граждан и не распространяются на отношения по государственной регистрации юридических лиц (постановления ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2009 № Ф03-4602/2009 по делу № А51-894/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2010 № Ф04-7665/2009 по делу № А70-4607/2009, ФАС Московского округа от 21.05.2012 № Ф05-2949/2012 по делу № А40-73285/11-92-615).

Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт.

Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг. Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать.
Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать.

Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»

указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ. Позднее данная позиция была продолжена ВАС РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 № 2780/05 по делу № А04-1929/04-4/92.

Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.

Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ.

Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.

Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата­цию электроустановки, постановления администрации г.

Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следова­тельно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском. Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С.

устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги. Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды.

Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.

Сделав ссылку также на пункт 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»

, коллегия судей оставила без изменения решение суда первой инстанции (постановление девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2009 по делу № А14-5385-2009). Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст.

671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает.

Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч.

2 ГК РФ»3. Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора. Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.

Если же одна из сторон уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ вправе обратиться в суд с требованием об обязании зарегистрировать договор аренды (кассационное определение Ростовского областного суда от 16.02.2012 по делу № 33-1972). Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53

«О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»

разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.

Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008). Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59

«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

.

В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя.

В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).
В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ). Досрочное расторжение договора аренды жилья Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.

Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).

Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок.

Приведу один пример. Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (.) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (.) в доме № (.) по улице (.), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (.) сроком до 31.12.2005.

Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (.), ни субарендатор гражданин А.

не реагируют. Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (.) и А.

передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу. Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме. В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды), и соответственно нарушение ООО (.) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора.

В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире, а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (.) были нарушены существенные условия договора аренды. Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми.

Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды.

Судебной коллегией также не был принят во внимание довод гражданина А.

о том, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора задолженность по коммунальным и арендным платежам была погашена (кассационное определение Волгоградского областного суда от 07.07.2011 по делу № 33-9170). Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).

Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Заключение Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.

Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет. В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).
В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).

В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).

Говоря простыми словами, если размер арендной платы в договоре указан 15 тыс. рублей в месяц, то собственнику жилья будет полагаться только сумма в размере 13 050 рублей (15 000 минус 13 %).

Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред.

Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ

«О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»

), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс.

рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).

Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги. Брагинский М.И., Витрянский В.В.

Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658. Подробнее см.: Матюкова Ю.

Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.

Арендуем помещение у физлица

Практически любой компании для работы необходимо помещение.

Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека.

Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.Договор аренды: заключение.Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации.

Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды?

Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года.

А затем можно продлить его на такой же срок (до года).

В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации.

Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п.

3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности.

На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.и налоговые последствияИтак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом.

Особого внимания здесь требуют два вопроса:

  1. можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.
  2. кто и в каком случае будет платить налог на доходы;

Ответ на первый вопрос зависит от того, является физлицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем.

В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора.

Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно.

Причем это необязательно налог на доходы. Например, если бизнесмен применяет “упрощенку”, то в бюджет он перечислит единый налог.

В базу по налогу на доходы физлиц включается только сумма арендных платежей. Возмещаемые арендатором физлицу суммы расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги этим налогом не облагают (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165).Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией.

Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:

  1. есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.
  2. оформлен договор аренды;
  3. составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;

Об этих требованиях сказано в письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205.Обратите внимание: если фирма разместит в квартире свой офис, то расходы на аренду нельзя включить в налоговую себестоимость. Дело в том, что размещение организаций в жилом помещении не допускается.

Оформлены документы, подтверждающие аренду, или нет, неважно.

Списать затраты в уменьшение облагаемой прибыли можно лишь после перерегистрации данного помещения как нежилого (письмо Минфина России от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310).Эксперт “НА” Е.Н. Тарасова . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.
Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ.

В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ. Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400. Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Вариант 2. Аренда помещений юрлицом у самозанятого

Если помещения — жилые и находятся они в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан, то физлицо может выступать в качестве самозанятого.

Обратите внимание: сдавать в аренду нежилую, коммерческую недвижимость самозанятые не вправе. Подобные юридические тонкости безопаснее отслеживать самому арендодателю. Зато статус самозанятого для получения доходов от аренды могут использовать государственные гражданские и муниципальные служащие.

Это прямо закреплено в законе, посвященном рассматриваемому спецрежиму.

Смотрите статью 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ. При сдаче жилья юрлицам самозанятые сами платят в бюджет 6% с арендной платы.

Либо чуть меньше — при условии использования предоставленного им налогового вычета в 10 000 руб. Фирма-арендатор никакую налоговую нагрузку по сделке уже не несет.

В подтверждение аренды самозанятый должен выписать чек с указанием ИНН арендатора и наименования оказанных услуг. Делается это через мобильное приложение «Мой налог». Чек удобно отправлять на e-mail клиента.

При договоренности сторон можно использовать дополнительные документы. Например, традиционный акт. Но это необязательно. Главное для фирмы тут — убедиться, что самозанятый действительно выставил правильный чек.

И таким образом все налоговые обязанности по сделке с фирмы-арендатора снимаются.

Чек самозанятый должен выдать и передать контрагенту сразу в момент расчета, если используются наличные или электронные средства платежа. Например, карта. При иных формах расчетов — в безналичном порядке — не позднее 9-го числа по итогам месяца, в котором были расчеты.

Аренда жилья для ООО у Физ.лица

Здравствуйте! Интересует процедура аренды жилья для Сотрудников ООО у Физического лица. Подтвердите процедуру и/или дополните: 1.

Приказ ген.директора о необходимости аренды жилья для сотрудников. 2. Договор с Физ.лицом об аренде (+схема помещения) 2.1.

Нужны ли доверенности от физ.лица (в т.ч.

для постановки сотрудников на миграционный учёт)?

3. Оплата на л/счет физ.лица ежемесячной суммы: 3.1. Кто платит НДФЛ? (ооо как налоговый агент?) 3.2.

Форма закрывающего документа? 13 Августа 2020, 14:31, вопрос №2077223 Иван, г.

Санкт-Петербург 600 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 67% 7,6 Рейтинг Правовед.ru 4984 ответа 2638 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,6рейтинг
  2. эксперт

Здравствуйте, Иван!

3. Оплата на л/счет физ.лица ежемесячной суммы: Все верно.

Расчет в физлицом можно вести не только по банковскому счету, но и рассчитываться наличными.

При этом суммы расчетов между гражданами (не ИП) и организацией не ограничены.

3.1. Кто платит НДФЛ? (ооо как налоговый агент?) Согласно ст.226 НК РФ организация выступает налоговым агентом. Удерживает и перечисляет налог в бюджет при каждой выплате. Также нужно подавать в налоговый орган сведения об удержанных и уплаченных суммах налога на это лицо (по формам 2-НДФЛ, 6-НДФЛ).

3.2. Форма закрывающего документа?При заключении договора обязательно подписываете акт передачи помещения арендатору.

Если условиями договора предусмотрено, то нужно подписывать еще периодический (например, ежемесячный ) акт об аренде. Хотя этот документ не является обязательным, если о нем не упоминается в договоре. 13 Августа 2020, 14:37 1 0 9,9 Рейтинг Правовед.ru 19117 ответов 7410 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 9,9рейтинг

Иван, добрый день!

Алгоритм в общем то верный, согласно ст.

671 ГК РФ Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.да, доверенность от собственника желательна чтобы упростить, либо как минимум вписывать в договор лиц, которые там будут проживать 3.1.

Кто платит НДФЛ? (ооо как налоговый агент?) Иван Да, в силу ст. 226 НК РФ арендодатель в этом случае выступает налоговым агентом по НДФЛ и обязан при перечислении арендной платы удерживать НДФЛ 3.2. Форма закрывающего документа?

Иван акт приема передачи помещения + платежка о перечислении арендной платы, акт приема передачи после завершения договора 13 Августа 2020, 14:40 0 0 получен гонорар 33% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 24813 ответов 9263 отзыва эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 10,0рейтинг

Интересует процедура аренды жилья для Сотрудников ООО у Физического лица.

Подтвердите процедуру и/или дополните:Иван Здравствуйте, Иван.

Процедура в целом верная. Только вот тут — Договор с физлицом + схема помещения + акт приемки-передачи.

2.1. Нужны ли доверенности от физ.лица (в т.ч.

для постановки сотрудников на миграционный учёт)?Если речь идет об иностранных гражданах, то согласно Федеральному закону № 163-ФЗ от 27.06.2018 г. миграционный учет по месту пребывания – это фиксация сведений об адресе места пребывания иностранца в РФ. В качестве места пребывания иностранного гражданина или лица без гражданства в РФ может быть как жилое помещение, которое не является местом жительства, или иное помещение, в котором иностранный гражданин фактически проживает (регулярно использует для сна и отдыха), а также организация, в которой иностранный гражданин осуществляет трудовую или иную не запрещенную законодательством РФ деятельность, в случае фактического проживания по адресу указанной организации либо в помещении указанной организации, не имеющем адресных данных (строении, сооружении), в том числе временном.

Если указанные сотрудники буду фактически проживать в данном арендованном помещении, то логично было бы получить от арендодателя документ, на основании которого возможна будет постановка на миграционный учет без его постоянного участия. При этом обращу Ваше внимание, что в законе не сказано, что принимающей стороной должен быть именно собственник помещения гражданин РФ, в котором будет временно пребывать.иностранный гражданин.

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О МИГРАЦИОННОМ УЧЕТЕ ИНОСТРАННЫХ ГРАЖДАН И ЛИЦ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 2.

Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе 7) сторона, принимающая иностранного гражданина или лицо без гражданства в Российской Федерации (далее — принимающая сторона), — гражданин Российской Федерации, постоянно проживающие в Российской Федерации иностранный гражданин или лицо без гражданства, юридическое лицо, филиал или представительство юридического лица, федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, дипломатическое представительство либо консульское учреждение иностранного государства в Российской Федерации, международная организация или ее представительство в Российской Федерации либо представительство иностранного государства при международной организации, находящейся в Российской Федерации, у которых иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает или осуществляет трудовую деятельность (находится). О постановке на миграционный учет Вы можете внимательно ознакомиться вот тут: Что касается НДФЛ, то действительно в этом случае лицо, выплачивающее физлицу доход, будет выступать в роли налогового агента.

13 Августа 2020, 14:53 1 0 584 ответа 232 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации Иван, добрый день!

1. Это Ваш внутренний документ, наличие/отсутствие которого в принципе никак не влияет на Ваши взаимоотношения с контрагентом; 2. Договор с физ. лицом об аренде помещений необходимо составить в письменной форме, согласно п.1 ст.

609 ГК РФ: Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом чтобы договор считался заключенным необходимо указать индивидуально-определенные характеристики предмета аренды — точный адрес, кадастровый номер, ссылка на документы о праве собственности, схема помещения. Также необходимо помнить, что в соответствии с п.2 ст.

651 ГК РФ: Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.2.1. Технически доверенность не требуется.

Однако, желательно в Приложении к договору закрепить точный список лиц, которые будут проживать в помещении. Перечень документов, необходимый для оформления регистрации по месту пребывания указан в Постановлении Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, согласно которому: Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок более чем 90 дней, обязаны до истечения указанного срока обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, и представить: документ, удостоверяющий личность; заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания; документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).

3. Да, в соответствии с условиями договора. Здесь ограничений законом нет, условие диспозитивно.

3.1. В соответствии с п.1 ст. 226 НК РФ: Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.НДФЛ уплачиваете Вы, при этом в сумме договора необходимо в части оплаты предусмотреть входит ли НДФЛ в сумму ежемесячного платежа или нет. В соответствии с п.2 ст. 230 НК РФ: Налоговые агенты — российские организации, имеющие обособленные подразделения, представляют документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации, и расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом, в отношении работников этих обособленных подразделений в налоговый орган по месту учета таких обособленных подразделений, а также в отношении физических лиц, получивших доходы по договорам гражданско-правового характера, в налоговый орган по месту учета обособленных подразделений, заключивших такие договоры.3.2.

Если Вы спрашиваете о ежемесячном документе, то вполне достаточно акта сдачи-приемки оказанных услуг, в котором стороны подтверждают, что услуги были оказаны надлежащим образом. Процесс составления, подписания актов необходимо предусмотреть в самом договоре, в соответствии с Письмом Минфина от 15.06.2015 N 03-07-11/34410 С уважением, Константин.

13 Августа 2020, 16:20 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 01 Июня 2020, 12:46, вопрос №2013100 17 Сентября 2015, 10:25, вопрос №978125 07 Декабря 2015, 19:56, вопрос №1064224 04 Ноября 2016, 12:57, вопрос №1430548 30 Октября 2016, 14:34, вопрос №1425035 Смотрите также

Вы индивидуальный предприниматель

Чтобы сэкономить средства, можно заняться оформлением ИП, причем только для того, чтобы сдать квартиру. Как систему выбрать УСН, а налоговой базой будут являться доходы ИП.

Получается, что доходами здесь будет выступать только сумма, которую вы получаете от съемщиков квартиры. Если вы сдали квартиру в аренду в качестве ИП, которое работает на УСН, то налог будете уплачивать по объекту налогообложения, который был выбран.

  1. 6% по объекту «доходы».
  2. 15% по объекту «доходы минус расходы»;

Чаще всего, конечно, применяется ставка 6%.

+ +