Как узнать в какой страховой застрахован договор долевого участия


Оглавление:

Как происходит страхование договоров долевого участия в строительстве


Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода.

Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.

Справка: все расходы по оформлению и оплате страховки застройщик берет на себя. Но дольщики имеют право потребовать предоставления информации об условиях страхового соглашения.

Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.

Оформить страховку могут и сами дольщики.

Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной.

39. Что такое фонд дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства?

Фонд дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства по другому называют компенсационным фондом застройщиков.

Он предназначен для компенсационных выплат дольщикам в случае невыполнения застройщиком своих обязательств в связи с банкротными процедурами. Иными словами, он выполняет ту же функцию, что и страхование ответственности застройщиков. Его создание планируется на основании статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и поручения Президента РФ.
Его создание планируется на основании статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

и поручения Президента РФ.

Фонд создается по решению Правительства РФ в 2017 году и будет являться федеральной государственной структурой.

Создание такого фонда связано с тем, что реального страхования ответственности застройщиков в России так и не получилось по многим причинам: отказ крупнейших страховщиков выходить на этот рынок в связи с большими рисками, необходимостью сосредотачивать большие страховые резервы при отсутствии работающего механизма перестрахования, частичного ограничения доступа к западным источникам финансирования для перестрахования. Размер первоначальных отчислений застройщиков в компенсационный фонд указывается в 1% от стоимости квартир, которые продаются по договорам участия в долевом строительстве. В дальнейшем в зависимости от складывающейся практики деятельности каждого застройщика размер отчислений будет индивидуально пересчитываться и составлять до 3%.

После начала работы такого фонда остальные способы обеспечения обязательств застройщика (страхование и банковские поручительства) планируется убрать.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ.

По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору. Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора.
Она автоматом переходит на нового инвестора.

Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика. По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности. Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе. Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).
Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика. Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком. При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

  1. увеличение сроков строительства.
  2. замораживание строительства;

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год. Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

  • Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
  • Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.
  • Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
  • Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Вместо страхования – компенсационный фонд

Практика за 2015-2016 годы показала, что механизм страхования ответственности Застройщика работает плохо, и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке.

Поэтому с января 2017 года, очередные поправки в закон ФЗ-214 обязывают Застройщиков при запуске новых строительных проектов вместо страхования своей ответственности перед дольщиками, отчислять денежные взносы в (подробнее – по ссылке). Такие отчисления происходят при заключении каждого нового Договора долевого участия (ДДУ). А средства этого фонда предполагается использовать для достройки проблемных объектов или для выплат возмещений дольщикам, в случае банкротства Застройщика.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе. Правда, уже с июля 2020 обязанность по страховым выплатам таких договоров тоже передается компенсационному фонду (соответствующий подписал президент Путин).

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Риски и страхование объекта

После того как в силу вступил закон об участии в долевом строительстве, у многих дольщиков появились страхи по поводу влияния страховки на стоимость недвижимости. Она должна была вырасти, что увеличивает размер вкладов участников.

Но страхование оформленного договора долевого участия составлено так, что повышения цены для дольщиков не произошло. Компания тратит на оформление страховки не более 1% из имеющихся средств, и на стоимость квадратных метров это не влияет.

Застройщик обязан отвечать перед дольщиками всем своим имуществом.

Застраховать возводимый объект недвижимости можно двумя способами – весь дом сразу или каждую квартиру в отдельности. При наступлении страхового случая этот выбор играет важную роль. На практике застройщики предпочитают страховать квартиры – так удобнее находить компромиссы с каждым дольщиком.

Для дольщиков важно знать условия страхового соглашения.

Обязанность застройщика – уведомление участников об изменениях документа. Что касается процентной ставки страховки, то в среднем она колеблется от 0,5% до 1%.

Но если речь идет о длительном возведении больших жилых объектов, то ставка может доходить до 30%.

Страховой договор должен регистрироваться, для чего компании-застройщику понадобятся:

  1. разрешение на строительство;
  2. проект;
  3. дополнительные документы.
  4. уставная документация фирмы;
  5. справка, подтверждающая отсутствие задолженности у застройщика;
  6. ДДУ;
  7. финансовая отчетность страховой компании;

Страхование используется с целью защиты личных вкладов физических лиц в строительство, но риски есть:

  1. мошенничество;
  2. нецелевое использование средств;
  3. непрофессионализм застройщика.
  4. банкротство застройщика;
  5. незаконное получение разрешения на строительные работы;

Это следует учитывать дольщикам, выбирающим компанию для участия в долевом строительстве. Если наступает страховой случай, дольщик должен получить полное возмещение своих убытков, что гарантируют страховые компании.

Но иногда участники такого строительства могут не получить свои деньги.

  • Договор долевого участия был признан судом недействительным.
  • Застройщик не получил разрешение на строительство.
  • Судебное разбирательство по поводу прав собственности на объект.
  • Доказан факт нарушения договора дольщиком.
  • Распоряжение по прекращению строительства вынесено государственной структурой.

Для того чтобы получить возмещение, страховой случай должен быть доказан. Это возможно с помощью судебного решения или при официальном банкротстве фирмы.

Но добиться выплат сложно, если сроки возведения многоквартирного дома были приостановлены или продлены. Оформление страховки для застройщика является обязанностью, тогда как дольщик может сделать это добровольно.

При заключении соглашения об участии в долевом строительстве необходимо выяснить все нюансы. Иначе можно отдать деньги мошенникам, не получив при наступлении страхового случая компенсации.

18. Какой риск страхуется? Что является основанием для страховой выплаты?

Страхуется риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком о передаче ему квартиры.

При этом основанием для выплаты является решение суда о признании застройщика банкротом или решение суда по иску дольщиков об обращении взыскания на , на котором ведется строительство. В этом случае страховая компания выплачивает дольщикам стоимость квартир, указанную в договорах долевого участия.

Какие-либо штрафные санкции страховка не покрывает. Просрочка исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками сама по себе не является основанием для страховой выплаты. Вместе с тем, как указывалось ранее, наиболее выгодным способом устранения претензий дольщиков к застройщику для всех является согласование между страховщиком и дольщиками достройки дома страховой компанией за счет ее собственных средств до обращения в суд.

Страхование застройщиков по 214-фз: ответы на часто задаваемые вопросы

Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;

  1. классическое страхование. Внимание Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги. Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении переуступки прав требования по договору долевого участия не нужно. Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком.
  2. общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;

Однако на практике второй вариант не встречается вовсе.

36. Может ли застройщик отнести платежи по страхованию своей ответственности на затраты в целях налогообложения прибыли?

По данному вопросу пока отсутствуют какие-либо разъяснения со стороны Минфина или Федеральной налоговой службы. В то же время по закону на затраты относятся только платежи по обязательным видам страхования.

Будет ли на меня распространяться страховка? Да, конечно. В п.6 ст.15.2 214-ФЗ прямо сказано о возможности замены выгодоприобретателя в случае уступки прав требования по ДДУ. В правилах страхования ответственности застройщиков обычно прописан срок, в течение которого нужно уведомлять страховую компанию об уступке прав требования по ДДУ.

На основании этого уведомления и подтверждающих документов (договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Еще о переуступке: ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2020 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться.

Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2020 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков.

Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры. Дело в том, что в 2020 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования.

Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы. Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2020 года: Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика).

Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда.

Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

14. Что происходит со страховкой при уступке прав по договору долевого участия в строительстве?

Новой страховки не требуется.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре.

Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

  • Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.
  • Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  • Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе. Первые два способа используются нечасто.

ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Если сроки передачи квартир в вашем доме сдвигаются, есть вероятность, что застройщик попросит вас подписать дополнительное соглашение о переносе сроков ради оформления новой страховки.

Законно ли это? Давайте разбираться вместе.

От каких рисков защищает дольщиков страхование ДДУ

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  1. 7 (499) 653-60-72 доб. 987 (Москва и область)
  2. 7 (812) 426-14-07 доб. 133 (Санкт-Петербург и область)
  3. 8 (800) 500-27-29 доб. 652 (Регионы)

Это быстро и бесплатно! С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия.

Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона.

Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам. С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию. Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

  • Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.
  • Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
  • Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе. Первые два способа используются нечасто.

ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта. Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте.

Но и здесь не все так просто.

Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много. С их списком можно ознакомиться по ссылке.

+ +