Продажа квартиры через ипотеку риски продавца 2020


Основные критерии при оформлении ипотечного кредита


При продаже квартиры по ипотеке риски продавца в основном являются надуманными им лично. Потому что все процессы оформления кредита по ипотеке банком подразумевают полную проверку и безопасность в осуществляемой сделке. Проводится ряд мероприятий:

  1. Совершается изучение всей документации по праву собственности и проживающих на данной жилплощади людей, которые могут стать обременением (ограничением) в процессе продажи жилья в ипотеку.
  2. Происходит перечисление всей суммы за недвижимость, что указана в договоре по ипотеке.
  3. При положительном банковском ответе начинаются предварительные мероприятия перед подписанием кредитного договора.
  4. Аккредитованными организациями, утвержденными банком, осуществляется оценка жилья.
  5. Производится процесс ограничения продавца правом собственности на жильё, которое он продает.

Подводные камни

Наиболее распространенный – это сроки, т.к. в некоторых банках срок рассмотрения заявки может тянуться до 2-ух недель, а перечисление средств может быть осуществлено только через несколько дней после оформления залога (квартиры) и его страхования.

Кроме того, следует внимательно отнестись к выбору оценочной компании, чтобы не прогадать на сумме, полученной вами за квартиру.

Ведь если по оценке вам скажут рыночную сумму меньше, чем та, которую вы просите у покупателя, то банк одобрит именно меньшую из сумм, и у покупателя может не хватить средств для того, чтобы приобрести вашу недвижимость.

Также можно упомянуть о том, что любое жилье со временем теряет в своей цене, при том что банк рассчитывает свои проценты исходя из первоначальной стоимости.

Соответственно, ваша конечная переплата будет гораздо выше цены, за которую вы в будущем сможете перепродать квартиру. Помните, что на весь период действия кредитного договора, жилье будет находиться в залоге у банковской компании. Это значит, что пока задолженность не будет погашена, вы не сможете её продать, подарить, обменять и т.д.

https://youtu.be/YmeZhWuc2SY Проблемы, с которым могут столкнуться и продавец и покупатель, по большей части кроются в признании банком покупателя неплатежеспособным. Если в кредите откажут, то сделка сорвется, что не сулит ничего хорошего ни одной из сторон.

Зачастую покупатель может подготовить все документы, и считать себя способным на получение кредита, но по многим причинам банк может отказать на любой стадии оформления сделки купли-продажи.

Первоначальные аспекты в 2020

В первую очередь, напомним, что же такое ипотека. Это долгосрочный кредит на покупку недвижимости, залогом по которому и служит приобретаемое вами жильё.

Ипотечный договор можно скачать здесь.Ипотеку можно выплачивать 10, 20 и даже 30 лет. Сумма, которую вы будете отдавать ежемесячно, станет не таким большим ударом по семейному бюджету.Именно поэтому молодые семьи и предпочитают приобретать недвижимость в такой способ.

Оценка объекта

Как только продавец и представитель кредитора убедились в характеристиках объекта, банк назначает проведение специализированной экспертизы.

Она напрямую позволяет определить стоимость жилой недвижимости.

Банк часто рекомендует обращаться к конкретному специалисту, который проведет оценку.Процедура, например, проводимая в кредитном учреждении Сбербанк, позволяет установить фактическую стоимость недвижимости, исходя из характеристик, таких как:

  • состояние.
  • место расположения;
  • возраст постройки;

Решение эксперта – сумма, за которую можно продавать и совершать сделку.

Такое действие необходимо для минимизации необоснованного завышения цены.

Как пройдет процесс передачи квартиры и денег

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев.

Но дальше все пройдет за считанные дни. Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста.

Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад. Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги.

В безнале такого не может случиться. Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке. Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось.

Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается.

Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных. Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.
Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов. Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать.

Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе.

Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит». Поэтому не отходите от правил и закона.

Продажа квартиры через ипотеку риски продавца на что обратить внимание

» » 26 января 2020 Антон Величко 1067 Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой.

От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца. Перечень минусов По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество.

Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя. Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

  • Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
  • Справка с психоневрологического диспансера.
  • Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
  • Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас. Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа.

Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы. При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

  1. сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
  2. одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
  3. получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев. Плюсы Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к.

большую часть суммы переводит банковская организация. Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к.

перевод осуществляется со счета на счет. Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России.

Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения.

Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

  1. Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
  2. Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя.

Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает. Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.
Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации. Содержание статьи: Редко какой покупатель может позволить себе приобрести жилплощадь за наличные средства – чаще всего люди прибегают к покупке квартиры в заем.

Но что же делать, если хочется приобрести себе новое жилье или расшириться, а средств не хватает? Приходится прибегать к продаже квартиры по ипотеке. И не смотря на то, что вся процедура осуществляется через банк, многих интересует – есть ли какие-то риски для покупателя или продавца?

Разберем этот и многие другие вопросы более внимательно. Если вы решили сотрудничать с покупателями, которые просят вас совершить сделку купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно для начала собрать всю необходимую документацию, которую, скорее всего, затребует финансовая организация. Соберите тот пакет бумаг, который может понадобиться при оформлении договора, ведь банковская компания не будет сотрудничать с вами, если вы не выполните ее условия.

Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:

  1. Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
  2. Техпаспорт на вашу жилплощадь.
  3. Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.
  4. Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.

Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку.

На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму.

Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк. Поэтому заемщик никак не сможет повлиять на сложившуюся ситуацию, лишив вас средств.

Финансовая организация выплачивает полную сумму за жилье продавцу не сразу же, как только подписан договор, а только когда подтверждено право на собственность.

Кроме того, продавец сможет распоряжаться средствами только тогда, когда жилье перерегистрируют на заемщика.

Риски продавца, если только жилье приобретается в ипотеку, сокращаются в несколько раз. Опасность оплаты за жилплощадь поддельными купюрами также исключена, так как в большинстве случаев все выплаты осуществляются через финансовую банковскую организацию.

Если же вы опасаетесь, что какие-либо услуги, которые осуществляются наличными при продаже квартиры, будут оплачены поддельными банкнотами, то вы всегда можете попросить сотрудников банка проверить купюры на специальном устройстве.

Риск для владельца жилья возрастает еще и в том случае, если по каким-то причинам сделка купли продажи будет отменена. Тогда продавцу придётся вернуть сумму несколько больше, ем ему заплатили. Чтобы в продаже через ипотеку для вас не было никаких неприятных неожиданностей, заранее ознакомьтесь с этапами сделки.

Как правило, они следующие:

  • Когда пакет документов сдан, занимаемся оформлением основного договора. Когда все детали обговорены и все участники ознакомились с договором – документ подписывается 3-мя сторонами (продавцом, заемщиком и сотрудником банка).
  • На следующем этапе осуществляется оценка жилья. Эта услуга оплачивается заемщиком.
  • Далее подробно обсуждаются все условия сделки – для этого продавец должен встретиться с покупателем и месте с сотрудником банка уточнить все нюансы.
  • Далее составляется предварительный договор. На этом же этапе покупатель предоставляет продавцу задаток, полная сумма которого прописывается в договоре.
  • Далее все собранные документы передаются в банк. Причем делается это как со стороны продавца, так и со стороны заемщика.
  • Первый этап – это сбор документации. Ее точный список клиент должен уточнить в финансовом учреждении.

После того, как регистрация сделки прошла, покупателю остается лишь забрать официальную бумагу из Росреестра о том, что сделка успешно прошла.

При этом заемщик начинает выплачивать регулярные платежи банку, а продавцу переводятся деньги на счет за жилье. Чтобы максимально быстро и просто продать свое жилье в ипотеке, нужно следовать нескольким правилам и советам. Так, к примеру, есть несколько вариантов оплаты за ипотечную квартиру, и вот самые популярные из них:

  1. С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.
  2. Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.

Еще один важный нюанс касается перепланировки.

Если таковая действительно имелась в жилье, но она не была официально узаконена, то банк ни за что не согласится на сделку.

Основной недостаток при продаже квартиры через военную ипотеку для покупателя заключается в том, что денег на счет придется ждать дольше, чем при классической сделке, а продавцу придется соблюсти определенную последовательность расчета. Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

Все дело в том, что при выборе заемщиком подходящего жилья деньги на его счет будут переведены не только со стороны банка, но и со счета военнослужащего на первоначальный взнос.

Так же все документы, собранные для оформления кредита, подаются на проверку в «Росвоенипотеку». А такая проверка опять же занимает некоторое время – как правило, 7 дней.

К достоинствам такой сделки можно отнести следующие пункты:

  1. Опять же за всей чистотой юридической сделки следит банк. Специалистами тщательно проверяются все собранные документы и подписанные договоры.
  2. Так как в сделке участвует банковская организация, риски значительно снижаются. Кроме того, самую большую сумму по сделке как правило переводит банк.

Есть у данного метода и свои недостатки:

  1. Квартира будет продаваться дольше, так как сбор документов и заключение договора займут некоторое время.
  2. Банк не всегда соглашается на подобные сделки.
  3. Финансовая организация перечисляет средства за жилье не моментально, а только тогда, когда придет подтверждение с Росреестра.

Каждый, прочитав данную статью и узнав о всех достоинствах и недостатках, должен самостоятельно сделать для себя вывод, нужна ему такая сделка или же нет.

Специалисты же советуют продавать жилплощадь именно таким способом – когда одним из участников сделки является банк. Сделка купли-продажи квартиры может иметь особенности, если одна из сторон использует ипотеку как способ решения жилищного вопроса.

При этом ипотека влияет на процедуру купли-продажи, ее сроки, на количество сторон, заинтересованных в сделке. В этой статье мы подробно опишем все риски продавца и покупателя. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25 .

Это быстро и бесплатно ! Рассмотрим подробнее все возможные нюансы сделки купли-продажи (далее КП), актуальные для покупателей и продавцов.

  • Заключение предварительного договора между продавцом и покупателем, в котором будет оговорен задаток и условия его возврата.
  • Заключение кредитного договора с банком перед оформлением КП. В договоре указываются основные условия предоставления кредита, порядок предоставления средств заемщику и условия возврата.
  • Выбор квартиры, соответствующей условиям и требованиям банка.
  • Обязательное страхование недвижимого имущества за счет заемщика также является особенностью покупки квартиры в ипотеку.
  • Обязательное проведение оценочной экспертизы жилища за счет заемщика.
  • Заключение договора купли-продажи (ДКП) с продавцом. Обычно составляется договор ипотеки, который включает в себя также и ДКП.
  • Владелец должен будет предоставить в банк оригиналы или заверенные нотариусом копии документов на недвижимость, а также дополнительную документацию при необходимости (перечень документов, необходимый от всех сторон для свершения сделки, мы рассматривали в этом материале).
  • Потребуется составление предварительного ДКП между сторонами.
  • Сделка занимает больше времени, чем обычная продажа без привлечения ипотеки.
  1. Перед погашением долга между участниками заключается предварительный ДКП, в котором будет указан размер задатка, составляющий сумму остатка по залогу.
  2. Обязательно разрешение банковской организации на продажу квартиры.
  3. Продавец обязан предупреждать всех потенциальных покупателей о наличии обременения права собственности залоговыми обязательствами.
  4. Продажа ипотечной квартиры может быть произведена путем полного погашения покупателем долга заемщика перед банком, либо через оформление нового ипотечного договора в том же банке.

Более подробно о нюансах купли-продажи квартиры, обремененной ипотечным залогом, мы рассказываем в специальной статье.

  • Сделка может производиться через банк-кредитор, в котором будут арендованы ячейки для передачи средств.
  • Покупатель может погасить полностью долг по кредиту из собственных средств, либо заключить новый кредитный договор с банком.
  • Продавцом квартиры, обремененной ипотечным залогом, может выступать как заемщик-собственник, так и банк-кредитор, получивший квартиру от заемщика в судебном порядке.
  • Квартиры, полученные банком от заемщиков в судебном порядке, продаются через специализированные торги или аукциноны. Для участия в таком аукционе потребуется внесения определенного аванса.
  1. Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е.

    погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.

  2. Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
  3. Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями.

    В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.

Как купить ипотечную недвижимость без риска?

При покупке ипотечного жилья в первую очередь стоит ознакомиться со следующими документами:

  • выписка из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.
  • выписка из ЕГРН об отсутствии иных обременений;

Плюсы:

  1. если сделка оформляется через банк, то это гарантирует ее юридическую чистоту и надежность.
  2. цены на квартиры по ипотеке ниже рыночных;

Минусы:

  1. право собственности оформляется не сразу после внесения значительной суммы, высокий риск мошенничества со стороны собственника.
  2. процедура затягивается во времени;

Стоит ли покупать квартиру с обременением, опасно ли это? Цены на ипотечную недвижимость занижены, что дает возможность приобрести более комфортабельную квартиру за меньшие деньги, иногда и без дополнительного кредитования.

Продажа залоговой квартиры полностью контролируется банком-кредитором, что сводит риски продавца к минимуму. Тем не менее, собственнику стоит обратить внимание на следующие возможные проблемы:

  • При продаже могут возникнуть сложности с поиском покупателей, люди с осторожностью относятся к сделкам с залоговой недвижимостью.
  • Цена будет ниже рыночной, некоторые покупатели могут требовать дополнительного снижения стоимости объекта. Чтобы избежать этих проблем, стоит составить у нотариуса предварительный ДКП, в котором будет указана окончательная цена.
  • Банк регулирует проведение сделки и может отказать в ее одобрении, если покупатель по каким-то причинам его не устраивает. Особенно это касается покупки ипотечной квартиры с получением дополнительного кредита. В таком случае, собственнику придется вернуть залог.

Плюсы:

  1. передача средств осуществляется через открытие аккредитива или аренду ячеек.
  2. банк гарантирует прозрачность сделки;

Минусы:

  1. полный контроль банка, необходимость получения его согласия на продажу.
  2. существенное занижение стоимости недвижимости по сравнению с рыночной;

Целесообразно продавать квартиру, если она была куплена в строящемся доме.

В таком случае выгода от продажи может покрыть занижение цены на рынке и затраты на выплату займа.

Основным риском для собственника является необходимость одобрения купли-продажи со стороны банка. В случае отказа банка собственнику придется вернуть аванс (задаток), который он мог потратить, например, внести в качестве аванса по другому ДКП. Чем квартира с обременением ипотекой хуже для продавца, стоит ли ее продавать?

Плюсы:

  1. банк проверяет средства, переданные покупателем на предмет фальшивых купюр и т.д.;
  2. передача средств осуществляется через банк.
  3. участие в оформлении КП банка гарантирует надежность сделки;

Минусы:

  1. возможность отказа со стороны банка;
  2. необходимость предоставления большого числа документов в банк.
  3. процедура несколько затянута;
  1. Завышение цены квартиры в ДКП используется, как способ получить займ без первоначального взноса. Для этого в договоре указывается сумма на 10-20% выше фактической, эти 10-20% выступают в качестве первоначального взноса.

    Покупатель получает от собственника расписку о получении средств, которую предоставляет в банк в качестве доказательства.

Есть ли риск для покупателя при завышении стоимости объекта сделки?

  • Ипотека без первоначального взноса предполагает повышенные проценты по кредиту.
  • Если факт завышения будет обнаружен государством, заемщик лишится налогового вычета.
  • Банк может отказать в займе, если оценочная экспертиза подтвердит завышение цены.
  • Дополнительные расходы в виде комиссий от банка, надбавок, обязательного страхования имущества и здоровья заемщика.
  • Ограничения накладываемые банком на использование жилища, например, на возможность прописать в ней людей, перепланировку и т.д. Сделать сделку купли-продажи квартиры с привлечением ипотеки безопаснее поможет ответственность и юридическая грамотность обеих сторон.

    Смотрите видео о том, как продать ипотечную квартиру: Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Не нашли ответа на свой вопрос?

    Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 653-64-25 (Москва) +7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

    1. Свежие записи

    Adblockdetector

  • Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2020 году

    Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но, не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. По этой причине, пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

    Шаг 1: предпродажные хлопоты

    На этом этапе осуществляют поиск клиента, проверку документов, оформление отношений с риелторами (если они привлекаются).

    Основным действием является сбор всех бумаг, а именно:

    1. оценки (если жилье в залоге, то она может быть уже готовой и храниться у реализатора);
    2. правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, ордер);
    3. выписки из ЕГРН (берут в Росреестре или обращаются в МФЦ);
    4. другие документы по запросу кредитора.
    5. формы №9 (о прописанных). При прописанных несовершеннолетних детях банк может не дать согласие на операцию;
    6. кадастрового, технического паспортов (заказываются в БТИ);

    Этап получения денег

    Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

    Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

      Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

    Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке.

    Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной. Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

    Перечень минусов По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество.

    Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

    Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

    • Справка с психоневрологического диспансера.
    • Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
    • Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
    • Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;

    Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

    Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

    При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями. Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

    1. сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
    2. получение заключения оценочной компании (1-2- дня).
    3. одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;

    Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

    Плюсы Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к.

    большую часть суммы переводит банковская организация. Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

    Досрочное погашение ипотеки

    Самый простой и проверенный способ. Банк в этом случае получает свои средства, а потому не сможет препятствовать сделке. Процесс продажи будет таким:

    • Внесение суммы займа, необходимую для полноценного погашения кредита.
    • Оформление договора купли-продажи.
    • Обращение к нотариусу для официального соглашения с покупателем о продаже квартиры.
    • Потребуется дополнительно оформление договора долевого строительства для тех квартир, которые только строятся и ещё не введены в эксплуатацию.

    Все деньги продавец ипотечного жилья получит только после подписания договора о продаже и оформления пакета документов.До тех пор они будут взяты у покупателя, а после положены в банковскую ячейку для хранения.

    Риски продавца при завышении по ипотеке

    Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

    Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры. Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

    + +