Требования к оценке недвижимости на аукцион


Оценка для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду недвижимости.


Независимая оценка недвижимости на сегодняшний день очень востребована в России. Благодаря ней становится возможным расчет не только рыночной стоимости объекта, но и различных прав в его отношении (например, аренды или права пользования).

Причем не редки случаи, когда мнение собственника о реальной стоимости принадлежащей ему недвижимости после проведения оценки существенно изменяется. Сегодня в нашей стране растет популярность аукционов по недвижимости, которые очень распространены в других странах и являются не только инструментом для купли/продажи, но и способом объективной оценки стоимости имущества.

Сегодня в нашей стране растет популярность аукционов по недвижимости, которые очень распространены в других странах и являются не только инструментом для купли/продажи, но и способом объективной оценки стоимости имущества. В России аукционы только набирают свою популярность, но пока остаются достаточно новой формой совершения сделок. Аукционы хороши свойственной им открытостью и прозрачностью сделки.

Заказчики оценки: Однако и тут может потребоваться проведение оценочной экспертизы. Она может быть нужна:

  1. потенциальному покупателю для определения рыночной цены объекта при возникновении сомнений в объективности указанной стартовой цены.
  2. организаторам торгов при определении стартовой цены на выставляемый объект недвижимости;

Стартовая стоимость объекта недвижимости, выставляемого на аукцион или конкурс, определяется как минимальная цена, по которой может быть продан/сдан данный объект.

Эта стоимость вычисляется на основании данных о рыночной стоимости объекта и должна учитывать все ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта. В то же время стартовая цена не должна быть ниже нормативной цены объекта. Таким образом, в ходе оценочной экспертизы недвижимости для аукционов и конкурсов экспертом будет установлена рыночная стоимость объекта, проанализированы условия будущего аукциона или конкурса и предложена объективная стартовая цена для оцениваемой недвижимости.

Таким образом, в ходе оценочной экспертизы недвижимости для аукционов и конкурсов экспертом будет установлена рыночная стоимость объекта, проанализированы условия будущего аукциона или конкурса и предложена объективная стартовая цена для оцениваемой недвижимости. Для получения наиболее точной рыночной цены эксперты будут использовать в комплексе сразу три оценочных подхода, а именно затратный, доходный и сравнительный. Первый из них определяет то, какую сумму потребуется потратить для строительства аналогичного оцениваемому объекта.

Второй основывается на предполагаемой доходности оцениваемого объекта недвижимости.

Окончательный же результат рассчитывается из сравнения рыночных цен на объекты-аналоги и анализа текущей рыночной ситуации.

После проведения оценки заказчик получает на руки Отчет об оценке, выполненный в соответствии со всеми требованиями российских стандартов. В отчете будет указано подробное описание объекта, указана его рыночная стоимость и стартовая цена, а так же обоснование для расчета этой цены. Таким образом, отчет имеет статус официального документа, на который можно опираться при принятии управленческих решений.
Таким образом, отчет имеет статус официального документа, на который можно опираться при принятии управленческих решений. Для произведения оценочной процедуры заказчик должен предоставить следующие документы:

  1. сведения о балансовой стоимости
  2. информация об имуществе, подлежащем оценке вместе с объектом
  3. тех.паспорт из БТИ или выписка из него
  4. сведения о физических границах объекта (геодезический план)
  5. документы, устанавливающие право владения или пользования на объект, а при необходимости и на земельный участок, на котором он расположен
  6. информация о наличии у объекта дополнительных обременений (долговых, налоговых или залоговых, наличие арендаторов, действующих договоров и прочее)
  7. данные о сооружениях, входящих в состав оцениваемого объекта, для зданий — поэтажный план

В качестве объектов оценки могут также выступать: Также мы производим оценку недвижимости для следующих целей:

  1. ;
  2. ;
  3. ;
  4. ;
  5. ;
  6. ;
  7. ;
  8. ;
  9. ;
  10. ;
  11. ;
  12. ;
  13. ;
  14. ;

Требования к оценке недвижимости на аукционе в японии

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица Подходы к оценке объектов недвижимости Подход описание Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти. Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст.

15 ФЗ № 135, в частности:

  1. обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  2. хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  3. соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  4. осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04.

Время продажи, мес./год 01/11/2000 01/08/2000 01/05/2000 01/07/2000 Условия финансирования Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, оплата с рассрочкой Условия продажи Не выявлено Не типичный срок продажи (2 месяца) Не выявлено Не выявлено Местоположение Район жилой застройки Административно — деловой центр Промышленный район Район жилой застройки Физические характеристики Не выявлено крупных различий Не выявлено крупных различий Рельеф поверхности неровный Не выявлено крупных различий По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
Время продажи, мес./год 01/11/2000 01/08/2000 01/05/2000 01/07/2000 Условия финансирования Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, собственные средства Безналичный расчет, оплата с рассрочкой Условия продажи Не выявлено Не типичный срок продажи (2 месяца) Не выявлено Не выявлено Местоположение Район жилой застройки Административно — деловой центр Промышленный район Район жилой застройки Физические характеристики Не выявлено крупных различий Не выявлено крупных различий Рельеф поверхности неровный Не выявлено крупных различий По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Рекомендуем прочесть:  Выписка по квартире по адресу

РЕШЕНИЕ: Описание вносимых поправок Право собственности: По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия.

Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%. Время продажи: Основанием для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке. Рост цен на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г.

2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен. Поправка для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%. Meстоположение: Участки №1 и №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком.

Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом.

ФСО № 7, оно должно содержать:

  1. вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  2. цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  3. характеристики объекта;
  4. перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  5. допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.
  6. описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее.

Об утверждении федерального стандарта оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

. При проведении оценки должны быть описаны: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

  1. быть физически возможным, т.е.

При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно. Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Время чтения: 13 минут Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.

+ +